Spezialisierte Steuerberatung aus Hamburg Ihr Steuerberater für Immobilien

Möglichst bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, größere Sanierungen beauftragen oder Ihre Eigentümerstruktur verändern. Kaufpreisaufteilung, Finanzierung und geplante Nutzung können die spätere Besteuerung beeinflussen. Auch bei einem bestehenden Bestand lohnt sich eine abgestimmte Betrachtung von Mieteinnahmen, Kosten und künftigen Investitionen. Wir begleiten private Vermieter ebenso wie Immobiliengesellschaften, Bauträger und Projektentwickler.

Wichtig sind insbesondere Kaufverträge, Angaben zur Nutzung, Mietverträge, Einnahmenübersichten, Darlehensunterlagen und Zinsbescheinigungen. Hinzu kommen Rechnungen für Reparaturen und Modernisierungen sowie Abrechnungen der Hausverwaltung. Bei Eigentumswohnungen sollten auch die Entwicklung der Erhaltungsrücklage und die tatsächlich daraus bezahlten Maßnahmen nachvollziehbar sein. Wir stimmen mit Ihnen ab, welche Unterlagen je Objekt gebraucht werden und wie die digitale Übergabe erfolgt.

Für die Gebäudeabschreibung müssen die Anschaffungskosten grundsätzlich auf das Gebäude und den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufgeteilt werden. Dazu gehören auch die entsprechend zuzuordnenden Anschaffungsnebenkosten. Welche Abschreibung für das Gebäude gilt, hängt unter anderem von Fertigstellung, Nutzung und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung muss wirtschaftlich nachvollziehbar sein. Wir prüfen Ihre Unterlagen und klären, ob neben der regulären Abschreibung besondere Regelungen in Betracht kommen.

Das hängt von Art, Umfang und Zeitpunkt der Arbeiten ab. Erhaltungsaufwendungen können bei vermieteten Immobilien grundsätzlich laufend berücksichtigt werden, während Anschaffungs- oder Herstellungskosten regelmäßig über die Abschreibung wirken. Besonders in den ersten drei Jahren nach dem Erwerb ist zu prüfen, ob anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Auch einzelne Maßnahmen können unabhängig davon Herstellungskosten sein. Beziehen Sie geplante Arbeiten deshalb frühzeitig in die Beratung ein und dokumentieren Sie die Maßnahmen und Rechnungen getrennt.

Eine GmbH ist nicht für jedes Immobilienvorhaben die günstigste Lösung. Entscheidend sind unter anderem die geplante Haltedauer, die Verwendung der Überschüsse, spätere Verkäufe und Ausschüttungen sowie der laufende Verwaltungsaufwand. Bei bestehenden Immobilien sind auch die Steuern und Kosten einer Übertragung zu berücksichtigen. Wir vergleichen privates Eigentum und geeignete Gesellschaftsformen anhand Ihrer konkreten Planung. Eine mögliche erweiterte Gewerbesteuerkürzung muss dabei gesondert geprüft werden.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auf Antrag der Teil des Gewerbeertrags gekürzt werden, der auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes entfällt. Die Regelung ist an strenge Anforderungen gebunden; zusätzliche Tätigkeiten und bestimmte Vertragsgestaltungen können relevant sein. Sie führt deshalb nicht automatisch dazu, dass jede Immobiliengesellschaft keine Gewerbesteuer zahlt. Wir prüfen die Tätigkeiten Ihrer Gesellschaft und beziehen geplante Veränderungen frühzeitig in die Beurteilung ein.

Die Vermietung von Grundstücken und Räumen ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, es gibt jedoch gesetzliche Ausnahmen, etwa bei bestimmten kurzfristigen Beherbergungsleistungen. Bei einer Vermietung an Unternehmen kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichtet werden. Maßgeblich ist dabei auch, wie der Mieter die Räume nutzt. Das beeinflusst den Vorsteuerabzug aus Anschaffungs- und laufenden Kosten. Wir prüfen bei Gewerbeimmobilien und gemischt genutzten Objekten die konkrete Nutzung sowie mögliche Folgen späterer Änderungen.

Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf nach Ablauf der gesetzlichen Zehnjahresfrist außerhalb der Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte liegen. Innerhalb der Frist können unter anderem Ausnahmen für eine qualifizierte Eigennutzung relevant sein. Für Betriebsvermögen und Immobiliengesellschaften lässt sich diese Aussage nicht pauschal übertragen. Auch ein gewerblicher Grundstückshandel kann zu einer anderen Einordnung führen. Wir prüfen deshalb Erwerb, Nutzung, Eigentümerstruktur und geplanten Verkauf im Zusammenhang.

Bei einer geplanten Schenkung oder Nachfolge sollten Immobilienwert, Eigentumsverhältnisse, bestehende Darlehen und Ihre künftige Versorgung gemeinsam betrachtet werden. Auch vorbehaltene Nutzungsrechte, etwa ein Nießbrauch, können steuerliche Auswirkungen haben. Welche Gestaltung passt, hängt von Ihrer familiären und wirtschaftlichen Situation ab. Wir begleiten die steuerliche Planung und stimmen die erforderlichen Schritte mit Ihrer Rechtsberatung und dem Notariat ab.

Ja, als Ihr Online-Steuerberater betreuen wir Vermieter und Immobilienunternehmen auch außerhalb von Hamburg. Die Zusammenarbeit erfolgt über digitale Belegprozesse und persönliche Beratung. Der Aufwand hängt unter anderem von Anzahl und Nutzung der Objekte, Eigentümerstruktur, Belegumfang und den gewünschten Leistungen ab. Für das unverbindliche Erstgespräch hilft ein Überblick über Ihren Bestand, Ihre Finanzierung und anstehende Vorhaben. Gemeinsam klären wir, ob Sie laufende Steuererklärungen und Buchhaltung oder eine Beratung zu Erwerb, Gesellschaftsstruktur oder Übertragung benötigen, und besprechen die Grundlage für ein Angebot.

Wenn Sie für Ihren Immobilienbestand den Steuerberater wechseln möchten, klären wir zunächst den Bearbeitungsstand Ihrer Buchhaltung und Steuererklärungen sowie offene Fristen. Anschließend stimmen wir den Übernahmezeitpunkt und die benötigten Unterlagen mit Ihnen ab. Dazu gehören insbesondere bisherige Steuererklärungen und Bescheide, Anlagenverzeichnisse, Mietübersichten und Finanzierungsunterlagen. Nach Ihrer Freigabe koordinieren wir die Datenübergabe mit der bisherigen Kanzlei. So lassen sich laufende Aufgaben und die Betreuung Ihrer Objekte geordnet übernehmen.